對本市社區商業發展的戰略思考
2008-11-25 14:49
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內容摘要:
    前十年,本市商業發展的重點是努力推動中心城區的繁榮繁華,城市面貌為此大為改觀,城市的形象得到了極大的提升。未來十年,本市商業若要向深度發展,必須進一步完善商業的布局,促使要素的流動,合理的配置商業資源,要將便民利民型的社區商業建設推向規范化、現代化。
一、社區商業建設是城市發展的需要
    改革開放以來,特別是經過了“八五”、“九五”這十年的快速發展,給本市居民的居住條件和生活質量帶來了極大的提高。一流的居住環境,要求配以一流的社區商業,享受一流的社區服務,這是城市發展的必然要求。這些變化也向上海商業提出了新的更高的要求。
市民消費觀的轉變,需要有新的商業形式來承接。而以便民利民為目標的,以商業服務業混合型為特征的社區商業恰恰順應了這種需求。這種商業向多元結構的發展,是商業走向成熟的標志之一。
2001年,整個本市的社區商業年銷售額為600億左右人民幣,占社會消費品零售總額的三分之一,預計三至五年后將達到900億。
    需求,為本市社區商業發展帶來了機遇,也引領了居民生活方式的改變。與此同時,社區商業發展也使本市中心城區商業資源配置失衡的現象得以化解,它不僅為本市商業企業提供了新的發展方向,更為上海商業可持續發展創造了平臺。
二、社區商業發展中存在的問題
眼下本市社區商業的發展滯后于城市發展的速度,將成為未來商業可持續發展的瓶頸。
1、商業資源配置失衡。由于在經營上存在重百貨業,輕服務業;重商品經營,輕服務經營;重推銷,輕營銷,由此大量滿足社區需求的新模式遠遠未建立起來,服務性業態、業種和設施不新、不全、不足。
社區商業資源大部分都分布在成熟度相對較高、人口密度相對集中的區域,新建社區則往往由外來人員形成自然、無序狀態下的低級商業唱主角。
2、商業調控能力弱化。當以行政手段為特征的“公建配套”配置商業資源的方式被淡化后,政府管理部門在失去了原有的管理優勢的同時,又缺乏新的、必要的管理手段,從而失去了以往對商業資源配置的有效調控。
3、利益錯位,限制了要素的合理流動。房產商受利益驅使,將重要的商鋪資源,作為一種效益良好的租金收入或售房收入獲得超額利益。由此,“卷簾門”式的低檔商業隨處可見。社區商業這一良好的發展空間無奈地讓位于“三無”人員和“三無”商品。
4、規劃缺乏剛性。政府商業主管部門對產業發展性規劃,缺乏相關法規作為保障,產業發展規劃未能同城市形態規劃合而為一,規劃的調控主體十分模糊,使得商業主管部門的“規劃”,只能是一種良好的愿望而被停留在一紙空文之上。
三、社區商業國際經驗借鑒
    地緣文化與我國較為接近的日本,對社區商業發展持非常積極的態度,制訂了相應的法律,將產業規劃納入城市的總體發展規劃,使其形成具有剛性的政府法規。商業的業種、業態均在政府的法規規章框架下設置。保證了商業規劃嚴肅性和社區商業發展的規范有序。日本政府管理的顯著特點是,通過立法來確保其產業政策的落實。
    新加坡政府也把建設社區放在極其重要的地位。政府通過規劃,設置了大型商業設施。“鄰里中心”,為居民提供居家型購物和舒適型服務。新加坡政府的管理特點是重規劃。政府把規劃放在一個極其重要的位置,而“整體規劃”又是政府管理的核心思想。它不僅要求表現形態,同時還要求突出表現功能的完整性。
四、社區商業需求特征和功能定位
    本市在建設社區商業時,應借鑒國際經驗,堅持社區商業便民利民、分層次設置、市場化推進和發展創新的四個原則基礎上,對社區商業進行合理的定位。
    對社區商業的功能定位應把握在:社區商業是上海現代化、國際化大都市商業的一個重要組成部分。是本市商業向全方位、多角度、多層次、立體型的廣度與深度同步發展的一個有機整體。它應該具有兩個不同的層次和不同的功能,以滿足社區居民在社區和居住小區這兩個不同的活動范圍中,對購物和服務的兩種不同需求。同時,社區商業還必須在現代信息技術的支撐下發揮現代的管理功能,從而使社區居民享受到高品質的、便利舒適的生活服務。
    根據社區商業的消費特征和對居民的跟蹤調查表明,社區商業合理的結構,應根據兩個不同的功能分成兩個不同的層次,即15分鐘商業和5分鐘商業。必須指出的是,這樣的界定只是借用時間概念,以現代營銷的方式,對社區居民在不同活動區域中的不同的消費特征、消費方式和消費需求來加以界定的。
(1)“15分鐘商業”,即街坊型社區商業。它是指:以一個或若干個社區共享的,以居民步行15分鐘路程為輻射半徑的,以規劃標準在5萬人以上的,以大賣場或大型超市為核心,并以若干專賣店、專業市場、菜市場、文化娛樂場所等為骨干所構成的,以滿足這一特定區域居民日常居家補充型購物需求為主要特征的屬地型商業形式。其突出的是居家生活型的各類購物、具有規模的小吃廣場、日常必需的食品、副食品消費和一部份休閑娛樂功能。
(2)“5分鐘商業”,即居住小區社區商業。它是指以一個或若干個居住小區為單位,一般以2000戶以上居民消費最為合適的,以居住小區內居民便捷應急型購物和居家休閑服務為特征的居住點服務型商業形式。
五、加速社區商業發展的建議
    根據本市社區商業發展的現狀,特提出如下建議:
1、推進社區商業有序發展法規要先行。政府應盡快根據本地區的資源優勢,結合經濟發展的實際情況,制訂出相關的地方性法規、規章,以保證社區商業的發展有法可依、有章可循。
2、社區商業的規劃要體現剛性。通過建立地方性的法規,將產業功能規劃納入城市總體規劃,將城市發展的形態規劃和產業功能規劃合二為一,并且通過人大的審議,使之成為具有剛性的地方性規章。
3、政府管理職能必須到位。政府的各級商業主管部門是社區商業發展的調控主體,應制訂出各個發展時期的商業發展、布局規劃;制訂商業發展綱要、各類商業規章和標準及相關政策。加速商業結構調整,對資源實行優化配置,形成市、區、社區三級行政管理調控網絡。
4、搭建社區商業發展的政策平臺。政府要搭建良好的政策平臺,引導要素流動,推動各種資本互相滲透和融合,鼓勵企業聯手合作,資源共享。鼓勵企業吸納社會剩余勞動力參與加盟,讓符合“4050”條件的加盟者進入創業平臺。
5、要形成市場化運作的發展模式。必須抓住當前發展的良好機遇,打破所有制的壁壘和傳統的“血親化”資本結構,以市場化的方式推進企業重組,發揮各自的資源優勢。以企業統一的經營管理標準,鼓勵門店職工民營化經營。構建起新型的、多元的、有相當實力的社區商業經營主體。
6、社區商業要承載起一定的社會功能。社區商業不僅要發揮齊全的商業服務業的功能和作用,還要承載起一定的社會功能,把為社區居民排憂解難和提供健康的文化娛樂生活作為義不容辭的社會職能,成為社會主義精神文明的一個良好載體。
7、社區商業要提供優質的商品和服務。社區商業同本市中心城區商業一樣,以職業的誠信向社區居民提供貨真價實的商品和服務。作為社區商業骨干型商業企業,更是應該維護自己的店譽,打造社區商業的新形象。
8、轉變重購物輕服務的傳統觀念。商業經營管理者要從傳統的推銷觀念中解放出來,對歷來具有優勢的本市服務業加速資源整合,以全新、齊全、連鎖方式整體進入社區商業,發揮其比較優勢。
    總之,在“十五”期間,本市社區商業的發展,必須通過政府對法規的制訂、政策的制訂、規劃的確立,推進商業結構的調整和資源的優化整合,引導本市商業企業和房產企業的聯手合作、共同參與,本市新一輪的社區商業發展一定會邁上一個新的發展平臺。

成果主要完成人:汪亮 彭鎮秋 莊子群 唐祖潮 劉春曉 張麗媛 王秋圣 邱士貝 陳華
成果完成時間:2004年2月6日

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