上海土地儲備發展戰略
2008-11-25 14:58
字體
保護色
打印
返回
關閉

內容摘要:
    課題論述本市土地市場發展現狀,系統剖析存在問題及其成因,本市雖率先在全國建立土地儲備專業機構,但因管理體制不順、政府主導力不足,土地儲備機制并未能真正建立起來。作為土地供應新機制的組成部分,創新和完善土地儲備制度具有重要意義。
    課題認為,建立土地儲備制度,政府對土地一級市場管理前移,有利于政府更深層次的介入土地一級市場,更好地調節土地供應總龍頭,是落實科學發展觀,加強土地宏觀管理的需要,是進一步完善房地產市場、更好地實施城市總體規劃的需要,是保障公共投入帶來的土地增值收益掌握在政府手中的需要,也是建立綜合平衡的土地開發模式的需要。
    對國內外和香港類似土地儲備制度進行比較研究,得出三點啟示:土地儲備必須充分發揮政府的主導作用,土地儲備應有土地征用制度和土地先買權制度作保障,土地交易許可或登記備案制度是土地儲備制度的有益補充。在此基礎上,結合上海城市特點和實際情況,提出本市建立土地儲備制度的基本原則:第一、政府主導、市場運作,當前尤需加強政府主導力度;第二、市區聯手、分權分責。市、區兩級土地儲備機構,以及特定土地儲備機構,要合理分工,團結協作,實現多贏;第三、法治規范、公正透明。組織結構可分兩層次,土地儲備委員會是決策機構,土地儲備實施主體是政府授權的土地專營機構。
    課題對土地儲備方式提出建議,除現行實物儲備外,可推行規劃紅線儲備,對政府投資的重大基礎性、公益性項目周邊的土地,劃出一定范圍納入儲備庫;還可探索建立土地資產托管機制,嘗試與銀行或基金管理機構聯手,盤整抵押土地資產。
    課題提出土地儲備范圍,既應包括存量土地,更要包括增量土地,農轉用納入土地儲備,體現了市政府調控土地一級市場的政策導向和控制力度。土地儲備重點放在四個方面:中心城區舊區改造和結構調整土地;軌道交通站點周邊土地和重大基礎設施周邊土地;黃浦江沿岸、蘇州河沿岸等重點地區的土地;新城、中心鎮農用地轉建設用地的土地。
    課題建議土儲資金籌措應充分利用政策性資金,在土地儲備機構建立土地儲備專項資金。資金來源主要有三:出讓土地使用權收入總額中的70.6%直接返還;耕地開墾費返還;低成本公共資金。同時,大力拓寬市場化籌資渠道。土地儲備收益與風險并存,需要切實做好風險控制。
    課題最后指出,在土地儲備制度初創和發育階段,需要政府營造良好的發展環境,當前急需解決三大問題(1)加快土地儲備立法,(2)以業務指導與資產紐帶關系使不同儲備機構分工協作形成合力,(3)簡化儲備土地審批手續和程序,房地、規劃部門積極參與支持土地儲備機制建設。

成果主要完成人:
趙曉雷 何松泉 王元萬
王 昉 賴涪林 王小衛
魏 悅 尹興寬
成果完成時間:2003年9月

水果女孩游戏